Tampereen kauppakamarilehti

LAKI & TALOUS

Hankintalaki ja kuntien uudentyyppiset kiinteistöjärjestelyt

Julkaistu 25.04.2018


Kuntien hankintatoiminnassa tulee lähtökohtaisesti soveltaa hankintalakia, jolloin esimerkiksi kunnan rakennusurakat tulee kilpailuttaa hankintalain säännösten mukaisesti. Hankintalaissa on kuitenkin asetettu useita poikkeuksia hankintalain soveltamisalaan. Yksi tällainen poikkeus on maan, olemassa olevan rakennuksen tai muun kiinteän omaisuuden hankinta taikka vuokraus.

Kunnissa onkin yleistymässä ajastusmalli, jossa kuntien ei enää välttämättä tarvitse itse omistaa käytössään olevia kiinteistöjä ja rakennuksia, vaan sopivat tilat voidaan vuokrata yksityiseltä yritykseltä. Tällöin rakennuksen ylläpito ja korjaukset ovat yrityksen vastuulla ja kunta pelkästään operoi tiloissa vuokralaisen roolissa. Ajatusmalli on tervetullut tuulahdus ja kunnat suhtautuvatkin ajatukseen myönteisesti, sillä vuokralaisen roolissa kunnalta poistuu kiinteistön omistamiseen liittyvät taloudelliset rasitukset. Lähtökohtaisesti myös vuokrattavat tilat ovat hyväkuntoisia, kun kunta voi vuokralaisena asettaa tiettyjä ehtoja rakennusten kunnolle.

Yksi vaihtoehto kunnille on käyttää kiinteistöjärjestelyä, jossa kunta myy vanhan huonokuntoisen kiinteistön yritykselle ja kunnostustöiden jälkeen kunta vuokraa kiinteistön takaisin käyttöönsä. Myös järjestely, jossa yritys rakentaa uuden kiinteistön ja vuokraa siitä esimerkiksi vain tietyn osan kunnalle, on käyttökelpoinen vaihtoehto perinteiselle kiinteistön omistukselle.

Hankintalaki ei sanamuotonsa mukaisesti sovellu vuokraukseen, joten lähtökohtaisesti edellä kuvatun tyyppiset kiinteistöjärjestelyt jäävät hankintalain soveltamispiirin ulkopuolelle. Järjestelyn oikeudellisella muodolla ei kuitenkaan ole väliä, jos todellisuudessa rakennusurakkana pidettävä hanke on naamioitu vuokraamiseksi tai järjestelyllä on pyritty kiertämään hankintalakia.

Vaihtoehtoja mietittäessä tulee huomiota kiinnittää useampaan seikkaan, kuten esimerkiksi kunnalta ostettuun rakennukseen tehtävien saneeraustöiden laajuuteen. Jos kunta asettaa tarkat ja yksityiskohtaiset vaatimukset korjaustöille, voidaan järjestely katsoa todellisuudessa rakennusurakaksi, johon hankintalain säännökset soveltuvat. Hankintalain esitöiden mukaan hankintalainsäädännön ulkopuolella eivät nimittäin ole urakkasopimukset, joiden kohteena on hankintayksikön vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttaminen millä tahansa tavalla.

Suomalaisessa oikeuskäytännössä on tämän tyyppisissä kiinteistöjärjestelyissä huomiota kiinnitetty muun muassa vuokra-ajan pituuteen ja tavanomaisena vuokra-aikana esimerkiksi toimistotilojen vuokrauksessa on pidetty 7–10 vuotta. Pitkä vuokra-aika puolestaan puoltaisi sitä, että kyseessä on rakennusurakkaa vastaava hankinta, johon tulisi soveltaa hankintalakia. Vaikutusta arviointiin on lisäksi ollut vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksella. Jotta hankintalaki ei soveltuisi, tulisi tilojen käyttötarkoituksen olla sellainen, että tilat voitaisiin mahdollisesti vuokrata myös muullekin toimijalle kuin kunnalle.

Uudenlaisissa kiinteistöjärjestelyissä tärkeintä on arvioida aina järjestelyn kokonaisuutta, sillä mikään yksittäinen seikka ei välttämättä vaikuta siihen, sovelletaanko hankintalakia vai ei. Järjestelyn tarkoituksenmukaisessa toteuttamisessa kannattaakin kääntyä aina ammattilaisen puoleen.

Laki-Aspelund Anne netti

Anne Aspelund
lakimies
KPMG

Laki-kuismin-julitta netti

Julitta Kuismin
lakimies
KPMG